【案情回放】


　　张三与李四民间借贷纠纷一案判决书生效，张三向法院申请强制执行，法院发布关于拍卖李四所有的某房屋的公告。李四提出执行异议，辩称执行标的之前用以租抵债方式租给了债权人王五18年。王五也提出执行异议，辩称其一直租用诉争房产，称李四向其借款50万元，李四该店面以租抵债的方式租给他，双方还签订了一份店面租赁合同，因此法院不能执行该房产。法院经审理，裁定驳回李四、王五的异议请求。王五不服，遂提起执行异议之诉。庭审中，王五向法院提供了李四向其出具的五张借条，共计50万元，都是现金交付。


　　【裁判结果】


　　法院经审理后认为，李四与王五之间借贷关系的真实性存疑。王五虽提供了五张共计50万元的借条，但这五笔借款均为现金借款，王五未提供银行转账凭证予以证实。现实生活中，数额巨大的借款不可能每次都以现金支付。关于李四与王五签订的店铺租赁合同能否阻止法院对诉争房产执行的问题。首先，李四与王五之间签订的店铺租赁合同的真实性存疑。其次，根据相关法律规定，本案中即使店铺租赁合同是真实的，本案也不适用“买卖不破租赁”原则。根据合同的相对性原则，李四与王五之间签订的店铺租赁合同仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。所以王五提出的执行异议不能排除法院对诉争房产的强制执行。


　　【律师论法】


　　《民法典》


　　第七百零三条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。


　　第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。


　　【律师提醒】


　　在生效裁判的执行过程中，第三人提出其已租赁被执行人所有的执行标的物，被执行人免付租金，用以冲抵被执行人所欠第三人的债务，以此对抗法院的强制执行。此种情形下，如果被执行人所欠第三人的债务是虚假的，则不存在真实的以租抵债行为，以此签订的以租抵债合同不具有真实性、合法性，该租赁行为不得对抗法院的强制执行。即使店铺租赁合同是真实的，也只是被执行人以店面使用权抵偿欠款的合同之债，是一种债权；而房屋租赁合同是一种用益物权，两者性质并不相同，故不适用“买卖不破租赁”原则。即使第三人基于债权取得该店面的使用权，但由于没有进行他项权利登记，也不能对抗法院对该店面的查封、拍卖。

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