案件回放：

因案外人某房地产开发有限公司南池项目部与原告李某在债权债务关系，2006年1月1日，债务人某房产公司南池项目部（甲方）与债权人李某（乙方）签订《抵押还款协议》，约定：“甲方用南门贸市场一层商铺65号、67号、68号、69号作还款抵押担保，并保证在2006年6月30日前连本息还清全部借款，如到期仍不能还款，该商铺作价3000元/㎡计算，产权归乙方所有，互为找补。若2006年6月30日前出卖其中商铺，售房款须全部用作还款，直至还清为止。”2012年6月29日，某房地产开发有限公司南池项目部与向李某出具《收据》：“收到李某B幢16层2号房（现为16层3号）房款312696元。”
2012年6月29日，李某出具《委托书》，约定李某委托富力锦城售楼部代销B幢16-1、16-2、16-3、21-7四套房，单价4300元/㎡（注付款方式：分期），并约定单价为4300元/㎡的佣金为1%，单价超过4300元/㎡的，按7：3比例分成。
2015年3月15日，某房地产开发有限公司与案外人蹇某签订《商品房买卖合同》，约定由蹇某购买位于巴州区××号××栋××单元××层××号房屋，建筑面积72.9平方米，总价313470元。并进行了网签备案。
2018年12月5日，唐某出具《欠条》：“今欠李某同志原购富力锦城B幢16楼2号房屋（现16楼3号房）房款219822元,原价4398元×72.72㎡等于319822元，已支付100000元，实欠219822元。富力锦城售房部王某、明某注明：已于2015年5月8日收86696元。”2015年5月8日，明某向李某转账86696元。尔后，李某向富力锦城销售经理王某支付了佣金1万元。
庭审中，被告陈述“涉案房屋于2015年3月15日卖给了案外人蹇某。”

律师论法：

《中华人民共和国民法典》

第四百零一条　【流押】抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。 

第四百六十五条　【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 

律师提醒：

依法成立的合同受法律保护。案外人某房地产开发有限公司南池项目部与原告李某存在债权债务关系，签订了《抵押还款协议》，该协议是双方真实意思表示，协议中约定了“如到期仍不能还款，该商铺作价3000元/㎡计算，产权归乙方所有，互为找补。若2006年6月30日前出卖其中商铺，售房款须全部用作还款，直至还清为止”。原告李某与某房产公司南池项目部签订该协议后，债务人某房产公司南池项目部向李某出具了房款《收据》，双方的债权债务消灭。原告不能依《抵押还款协议》直接取得房屋产权，但其享有涉案房屋的优先受偿权，虽无法直接处分房屋的所有权，但李某可以促成房屋买卖，房屋销售所获得的价款由李某享有。

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